학생들이 공부를 마치고, 취업 준비를 하면서 살다 보면 어느 순간 집을 구해야 할 순간이 옵니다. 그런데 이 부동산 문제는 부모님이나 학교에서 안 가르쳐주는 경우가 많습니다. 제가 예전으로 돌아가면 알아두면 좋을 지식들을 한번 정리해서 적어봅니다.
전세 제도는 나쁜 걸까?
세상이 전세 사기로 시끄럽습니다. 전세 사기는 쉽게 말하면 계약자의 전세금을 안 돌려주는 사기를 말합니다. 한번 당하면 돌려받는 것도 어렵고, 구제를 해주는 것도 자격이 까다로워서 사기를 안 당하는 게 제일 중요합니다. 많은 분들이 갭 투자나 전세 사기로 전세를 들으니까, 전세를 나쁘게 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 전세는 잘 이용한다면, 내 집 마련의 좋은 발판이 됩니다.
사회에 나가서 자취를 해본 사람이라면 주로 월세 방식으로 살았을 겁니다. 월세는 월마다 집주인에게 돈을 내고, 계약 기간 동안 사는 것을 말합니다. 월세는 월세만 내는 것이 아니라 관리비도 내면서 삽니다. 그런데 서울이나 경기도는 월세가 상당히 비싸서 월급의 30%에서 많게는 50%가 주거 비용으로 나가는 경우가 많습니다. 이렇게 버는 족족, 주거 비용으로 나가면 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어집니다.
하지만 전세는 보증금만 내면, 계약 기간 동안 관리비만 내면서 살 수 있습니다. 전세 대출을 받아서 계약을 해도 대출 이자는 1년 동안 내는 월세보다 훨씬 저렴합니다. 그래서 전세는 거주하는 집에서 이용을 하고, 월세는 주택을 구매하기 전에 짧은 기간 이용을 합니다. 그래서 내 집 마련을 위해서 돈을 모으는 과정에서는 월세보다 전세를 이용하는 편이 훨씬 좋습니다.
전세 계약의 과정
많은 사람들이 '돈을 빌리는 것'에 큰 두려움을 가지고 있습니다. 하지만 칼도 잘못 사용하면 사람을 다치게 하는 '무기'지만, 제대로 사용을 한다면 음식을 만드는, 박스 테이프를 자르는 '도구'로 사용할 수 있습니다. 내 집 마련이라는 계단에 오르는 사람이라면 무서운 대출을 이제부터 도구로 인식을 바꿔야 합니다.
전세 계약의 과정은 게임과 비슷합니다. 간단하게 생각하면, 아래처럼 생각할 수 있습니다.
- 내가 가진 도구인 '돈'의 크기를 파악하고, 크기에 맞는 '집'을 얻는 겁니다.
- 그래서 내가 '돈'을 얼마나 확보할 수 있고, 확보한 만큼 내야 하는 '이자'를 계산하는게 중요합니다.
- 이제 우리는 내가 가진 '돈', 은행이 빌려줄 수 있는 '돈', 빌려서 내야 하는 '이자'를 파악해야 합니다.
이 과정에서 우리는 은행에 가서 대출 한도를 물어봐야 합니다. 가기 전에 재직 증명서, 급여 명세서, 원하는 집의 가격을 알아가면 좋습니다. 회사 제휴 은행이 있다면 그곳을 이용하면 좋습니다. 이렇게 우리는 대략적인 자신의 대출 한도를 알 수 있습니다.
전세 대출 활용하기
서울에서 원, 투룸을 전세 보증금 평균이 9천만원 이상입니다. 유튜버 곽튜브씨가 이 영상에서 한 사람이 누우면, 꽉 차는 원룸을 경험하고 좌절한 경험이 있습니다. 하지만 서울의 평균 월세는 60만 원입니다. 최저 임금 근로자가 돈을 안 쓰고 모아도 월세에서 전세로 가는 건 7년 이 걸립니다. 하지만 전세를 이용한 근로자는 3년으로 기간을 줄일 수 있습니다. 자본주의 시장에서 나만 일해서 집을 사는 건 힘든 일입니다. 그래서 우리는 전세 대출을 활용해서 집을 구해야 합니다.
근무를 3달 정도 하셨다면, 1억 기준으로 집 가격의 80% 금액을 전세 대출 받을 수 있습니다. 남은 20%의 금액은 가지고 있는 돈이나 마이너스 통장으로 메꾸면, 전세 집을 구할 수 있습니다. 전세 대출은 직장에서 3달 정도 근무를 했다면 가능합니다. 마이너스 통장은 1 금융권을 활용하면 연봉만큼 뚫을 수 있습니다. 평소 관리한 신용이 좋다면 더 많이 뚫을 수 있습니다.
이제 부동산을 방문해서 전세로 살 집을 둘러보면 됩니다. 5% 계약금을 내고, 계약서를 작성한 후에 은행에 가서 대출을 받으면 됩니다. 잔금을 내야 할 때, 대출로 받은 돈을 내면 전세 집을 구하는 과정이 끝이 납니다.
전세 계약에서 주의 할 점
계약서에 있는 금액이 2천만 원 이하라면 최우선 변제금으로 변제받을 수 있습니다. 이 금액은 서울, 수도권은 조금 다릅니다. 이 기사를 참고하시는 편이 좋습니다. 금액이 커지게 될 경우는 집주인이 돈이 없어서 경매로 넘어가면 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 앞에 말한 깡통 전세, 전세 사기로 고생을 안 하려면 부동산의 정보를 꼭 확인해야 합니다.
부동산의 정보는 등기부 등본으로 확인할 수 있습니다. 사람에게 주민등록등본이 있는 것처럼 부동산도 등기부 등본으로 소유주, 빚, 구조를 확인할 수 있습니다. 아파트가 아닌 다세대주택, 단독주택, 빌라는 시세를 조회할 수 없습니다. 그래서 국토교통부에서 운영하는 부동산 공시 가격 알리미로 매물에 대한 정보를 찾아볼 수 있습니다.
등기부 등본에서 확인 할 내용은 은행 빚, 건물 구조입니다. 은행 빚은 빌린 금액 1.2배 정도 설정됩니다. 건물 구조는 등기부 등본과 다를 경우 보증 보험이 안됩니다. 특히 원래 방이 하나인데, 칸막이를 세워서 5개로 방을 나누는 경우도 있습니다. 이런 사항을 확인을 안 한다면, 여러분이 이 영상처럼 다른 방의 보일러를 모두 관리할 수 있습니다.
그래서 등기부 등본으로 확인할 것은 실제 건물 내부와 등기부 등본이 일치하는 지, 경매 문제가 생길 때 중요한 은행 빚과 선 순위 보증금은 얼마 인지, 내가 계약할 계약자와 소유주가 어떤 관계인 지입니다. 여기서 은행 빚과 보증금을 확인해서 계산을 해보고 깡통 전세인 지 판별하시면 됩니다. 특히 계산할 때, MBC에서 만든 깡통 전세 감별기를 사용하는 것도 매우 좋습니다.
더 안전한 전세 보증 보험
그래도 불안한 사람들은 전세 보증 보험을 가입하고, 일정 금액을 낸다면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전세 보증 보험도 이 깡통 전세는 적용되지 않습니다. 꼭 위에 있는 깡통 전세 감별기를 사용해서 보험에 가입하시길 바랍니다.
전세 이후에 매매에 대한 글은 앞으로 적어보도록 하겠습니다.
